Il y aurait plus de 1,5 millions de rats à Marseille.
Et pourtant il n’y en aurait pas plus qu’ à Lyon ou à Paris. Porteurs de maladie, la présence de ces nuisibles pose un véritable problème de santé publique. Toutefois, les rongeurs ne sont pas les seuls indésirables de nos habitations. La présence de puces ou de punaises de lit concernerait également 11 % des foyers marseillais !
Toutefois, qu’arrive-t-il lorsqu’un locataire constate la présence de ces nuisibles au sein du bien loué ? Sur qui reposent les frais de dératisation ou de désinsectisation ?
Pour répondre à cette question, il est nécessaire de se rapporter à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs selon lequel le bailleur a l’obligation de remettre à son locataire un logement décent et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage convenu.
A ce titre, la loi Elan du 23 novembre 2018 est venue préciser qu’un logement décent doit être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.
Pour autant, il appartient également au locataire, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement ».
Dès lors, il convient de distinguer les responsabilités de chacun en matière de dératisation (I) et de désinsectisation (II), avant d’apporter quelques précisions sur la responsabilité du Syndic et des intermédiaires immobiliers (III).
I – EN MATIÈRE DE DÉRATISATION
Conformément au décret du 26 août 1987 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, les frais de dératisation ne font pas partie des charges récupérables auprès du locataire.
En d’autres termes, les frais de dératisation sont en principe à la charge exclusive du propriétaire (Exemple d’application : CCass. Civ. 3, 29 janvier 2002, n°99-17.042).
Dès lors, il appartient au propriétaire de s’assurer avant toute mise en location que son logement est exempt de nuisibles.
Cette solution s’applique également lorsque la présence de rongeurs apparait dans les parties privatives en cours de bail.
Le propriétaire peut toutefois s’exonérer de sa responsabilité s’il parvient à démontrer que la présence de rongeur est due à un défaut d’entretien des locataires.
II – EN MATIÈRE DE DÉSINSECTISATION
Tout comme en matière de dératisation, le propriétaire doit s’assurer que son logement est exempt de tous nuisibles ou parasites avant sa mise en location (Illustration : CA Bordeaux, 1re chambre, 9 mai 20104, n°12/06806).
Il lui appartiendra ainsi de prendre en charge les frais de désinsectisation qui s’avèreraient nécessaires peu après l’entrée des lieux de son locataire.
Si toutefois la présence d’insectes nuisibles apparait en cours de bail, le décret du 26 août 1987 précité prévoit qu’il appartient au locataire, au titre des charges d’entretien courant du logement, de supporter les frais des produits de désinsectisation.
Dans la mesure où le décret prévoit strictement la prise en charge des « produits bactéricides et insecticides », il appartient a contrario au propriétaire d’assumer les frais de main d’œuvre accessoires à la désinsectisation.
Comme en matière de rongeurs, le propriétaire peut s’exonérer de sa responsabilité s’il rapporte la preuve que le défaut d’entretien du locataire est à l’origine de la présence des nuisibles.
En tout état de cause, si le locataire manque manifestement à son obligation d’entretien, le propriétaire peut solliciter la résiliation du bail.
A l’inverse, si le propriétaire ne réagit pas aux sollicitations de son locataire, ce dernier peut saisir la Commission départementale de conciliation ou saisir le Juge des contentieux de la protection compétent afin de contraindre son propriétaire à prendre les mesures nécessaires, obtenir des dommages et intérêts ou encore une résiliation du bail aux torts du bailleur.
III- LA RESPONSABILITÉ DU SYNDIC ET DES INTERMÉDIAIRES IMMOBILIERS
Conformément à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, le Syndic de copropriété doit assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble.
Dès lors, si des nuisibles sont détectés dans une partie privative, il appartient au Syndic d’informer les copropriétaires du risque de contamination.
S’ils sont détectés dans les parties communes, le Syndic doit mandater une entreprise spécialisée afin de procéder à une dératisation ou une désinsectisation.
Les frais d’intervention sont alors supportés par l’ensemble des copropriétaires.
En cas de négligence du Syndic, ce dernier engage sa responsabilité auprès du syndicat des copropriétaires.
De même, l’agence immobilière qui ne prend pas les mesures nécessaires suite au signalement du locataire engage sa responsabilité.
Vous êtes locataire, vous subissez la présence de nuisible dans votre logement et votre propriétaire ne fait rien ? Vous êtes propriétaires et votre locataire ne répond pas à son obligation d’entretenir le bien loué ?
Par Flora RAYBAUD-GELINOT – Avocate